פסק-דין בתיק ע"א 633/08

השופט א' רובינשטיין:

• א.             עניינו של הערעור במערכת יחסים שבקודקודיה המערער - מינהל מקרקעי ישראל (כיום רשות מקרקעי ישראל; להלן המינהל), המשיבים 3-1 (להלן המשיבים) ובית שקמה, מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ (להלן האגודה). בפסק דינו של בית המשפט המחוזי בבאר שבע (סגן הנשיאאזולאי) בה"פ 4021/04 מיום 29.11.07 נקבע, כי במסגרת מערכת יחסים זו תינתן למשיבים זכות חכירה בשטח של 500 מ"ר ורשות בלתי הדירה בשטח נוסף של 2 דונם. על פסק דין זה משיג המינהל.
•  

רקע

• ב.             בין המינהל, הסוכנות היהודית (להלן הסוכנות) והאגודה נחתם חוזה משבצת שכירות תלת-צדדי לשלוש שנים, המתחדש מעת לעת (להלן החוזה המשולש). החוזה המשולש (ראו החוזים מיום 4.6.91, מ-9.2.97 ומ-29.8.01) המסדיר את היחסים בין הצדדים; המינהל משכיר שטח של 4,950 דונם לסוכנות בתורת גורם מיישב, והסוכנות מעניקה לאגודה רשות במשבצת הקרקע. האגודה, מצדה, התקשרה בהסכמים שונים עם חבריה. חוזה משולש זה הוא מסמך מקובל ובמתכונת סטנדרטית לגבי ההתישבות החקלאית.
•  
• ג.              ביום 1.1.91 נכנסה לתוקף הוראת אגף חקלאי 10 של המינהל הקובעת, כי המינהל יפעל לשם החכרת מגרשים מבונים בתוך ישובים חקלאיים; הוראת האגף מתוה את נהלי המינהל ביחס לבקשות המופנות מצד האגודות להחכיר מגרשים למועמדיהן. בהתאם לנוהל זה, נחתם ביום 20.1.93 בין האגודה לבין אלברט פרקש ע"ה (שמו מופיע גם כפורקוש) (להלן המנוח) חוזה לרכישת "בית מקצועי" מספר 108 המצוי בגוש 1098 בחלקה 108 במושב בית שקמה (להלן הנכס). המנוח רכש מן האגודה את רשות השימוש שהיתה בחזקתה מכוח החוזה המשולש ב"בית המקצועי" ובקרקע הצמודה לו (שטח כולל של "2.1 דונם לערך"; לא ברור לי כיצד בהמשך במרבית ההתכתבויות מופיע 2.5 דונם, אך מכתב של בית שקמה למינהל מ-24.1.02 מדבר על 2.1 דונם). מששולמה מלוא התמורה המוסכמת, הועברה למנוח חזקה בנכס. חוזה המכר עסק בהסדרת היחסים בין הצדדים בשני מישורים: הקניית זכויות רשות בנכס למנוח והחכרת השטח למנוח.

           ביחס להקניית רשות שימוש בנכס, בחוזה המכר צוין, כי הצדדים הכירו בכך שנדרשת הסכמת המינהל ו/או הסוכנות להעברת זכות הרשות:

"והואיל והקניית הזכויות במבנה כפופה לאישור מינהל מקרקעי ישראל (להלן: המינהל) ו/או הסוכנות היהודית (להלן: הסוכנות)..." ("והואיל" רביעי לחוזה המכר).

           בחוזה המכר צוין, כי נדרשת פעולה למול המינהל לשם הקנייתה של זכות החכירה:

"והואיל והרוכש פנה לאגודה על מנת שתקנה לו את הזכויות במבנה ותפעל אצל המנהל ו/או הסוכנות כדי שיחכירו לו את הקרקע, הכל בהתאם לתנאים שיפורטו להלן" ("והואיל" חמישי לחוזה המכר (הדגשות אינן במקור - א"ר)).

           ובהמשך צוין כי, האגודה מתחייבת:

"להקנות לרוכש את זכויותיה במבנה ולהפנותו למנהל ולסוכנות על מנת שתוקנה לו זכות החכירה בו" (סעיף 4א לחוזה המכר).

           עוד צוין בחוזה המכר, כי המנוח מודע לאפשרות שהשטח שיוחכר לו, יהיה קטן מהשטח שנקנה במסגרת ההסכם:

"... מצהיר הרוכש כי ידוע לו ששטח הקרקע שיוקנה לו בצמוד לבית המגורים, ייקבע ויהיה בהתאם להחלטות מנהל מקרקעי ישראל וכי לרוכש לא תהיה כל טענה ו/או דרישה ו/או תביעה כלפי האגודה באם תחול הקטנה של השטח האמור" (סעיף 3ב לחוזה).

• ד.             חרף האמור בחוזה המכר, לא קידמו הן האגודה והן המנוח את ההליך, והסכמת הסוכנות והמינהל הן להקניית זכות הרשות והן לחכירה לא ניתנה. ביום 27.1.97 נפטר המנוח; המשיבים הם יורשיו על פי צו ירושה שניתן ביום 2.7.97. בפגישה בין נציגי האגודה לבין המשיבים ביום 8.7.98 נקבע, כי המשיבים ישלמו לאגודה 30,000 ש"ח נוספים וזאת בתמורה לפטור מכל חוב בגין הנכס. האגודה מצידה התחייבה לפעול לרישום זכויותיהם. מסיכום הפגישה עולה, כי חרף התחיבות האגודה, היו המשיבים מודעים לאפשרות שהמינהל יסרב להחכיר להם את כלל השטח שרכשו:

"האגודה תחתום מיידית על כל המסמכים הנדרשים לרבות הפניות למינהל ולסוכנות וכו' לשם רישום הזכויות ע"ש היורש. כמו כן תפנה האגודה למינהל מכתב ובו היא מבקשת שליורש הנ"ל יוקצו כל הזכויות שהיו למנוח, דהיינו הבית הבנוי... חרף האמור לעיל, האגודה לא תשא באחריות באם המנהל לא יאשר את הקצאת כל המשבצת".

• ה.             ביום 19.12.99 נכנסה לתוקף הוראת אגף חקלאי מס' 66, אשר החליפה את הוראות האגף החקלאי שקדמו לה. הוראת אגף 66 קבעה את הנהלים שעל-פיהם יטופלו בקשות להחכרת מגרשים למומלצי אגודות חקלאיות.

           בין 23.1.02 לבין 28.7.02 התנהלה תכתובת ענפה בין המשיבים למינהל. על פי קביעת בית המשפט קמא, ביום 23.1.02 פנו המשיבים לראשונה למינהל בבקשה לרישום זכויות המנוח בנכס - כמבוקש, בשטח של 2.5 דונם - על שמם, באמצעות חוזה חכירה. ביום 24.1.02 פנתה האגודה למינהל, האגודה ביקשה לקדם עריכת חוזה חכירה ביחס לכלל שטח הנכס (2.1 דונם, כאמור במכתב), נוכח העברת הזכויות בנכס על-ידי האגודה למנוח במסגרת חוזה המכר, והסדרת החובות הרובצים על הנכס על-ידי המשיבים בשנת 1998. המשיבים אף פנו לסוכנות בכדי לקבל את הסכמתה לרישום זכות חכירה בנכס על-שמם, אך במכתב מיום 21.4.02 דרשה הסוכנות בתמורה להסכמתה תשלום סך השוה למחצית שווי הבית המקצועי.